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lunes, 16 de septiembre de 2013
Cómo vender casas. La técnica de la motivación
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Asesor inmobiliario: Como vender con personalidad comercial
Asesor Inmobiliario: “Cómo Vender con Personalidad Comercial”.
septiembre 16 de 2013
Cuando un asesor inmobiliario intenta triunfar habrá momentos en que cometerá errores, algunos de ellos graves, pero no por ello fracasará. Parte de alcanzar el éxito en este sector pasa por sufrir varias desilusiones a lo largo del camino, levantarse, intentarlo de nuevo y prepararse mejor para poder levantarse más rápido la próxima vez que tropecemos. Eventualmente el asesor inmobiliario conseguirá el triunfo cuando se prepara para el fracaso. Lo he visto muchas veces y lo he experimentado yo mismo.
¿Cómo debes prepararte como vendedor o asesor inmobiliario para que cada obstáculo en tu camino, (dificultad en conseguir clientes, no cerrar ventas, problemas laborales…), te afecte cada vez menos y te ayude a elegir la mejor solución la próxima vez? Parte de la respuesta a esta pregunta está en aprender a vender con personalidad.
Todas las técnicas, estrategias y procesos de venta, para ser efectivos, para que funcionen, deben adaptarse a la personalidad del asesor inmobiliario y no al revés, como se enseña en algunos cursos inmobiliarios. Vender con personalidad significa adaptar estos conocimientos a tu propia forma de ser. Un asesor inmobiliario no puede vender con el mismo estilo que otro; un error que se comete mucho en este sector. Lo de copiar o emular el estilo de venta de los mejores agentes inmobiliarios, no es la mejor forma de aprender. Expliquemos por qué.
El Asesor Inmobiliario Vende Creando Confianza con su Propia Personalidad.
La venta inmobiliaria tiene un 50% de ciencia; (procesos, técnicas, estrategias, psicología, administración…) y un 50% de arte; de adaptar la ciencia a tu forma de pensar, de entender el mundo; a tu forma de ser. Y para conseguirlo tienes que conocerte a ti mismo y saber cual es “tu estilo de venta”. He conocido excelentes vendedores que son tímidos y reservados, magníficos asesores inmobiliarios que son demasiado analíticos y extraordinarios asesores que se toman cada venta como una fiesta de cumpleaños.
Todos ellos han llegado a la sima en el sector inmobiliario, (están entre el 10% de los agentes mejor pagados en este sector), porque saben “cual es su estilo de venta” y han adaptado la ciencia, los conocimientos, a su personalidad.
Han aprendido cómo se vende un inmueble, han aprendido cómo compra una persona o empresa un inmueble; pero también han aprendido cómo ellos se sienten más cómodos vendiendo. Saben si son personas auditivas, visuales o kinestésicas. Son conscientes de sus fortalezas y debilidades como vendedores y como compradores. Saben que personalidad DISC poseen y han aprendido a adaptar asesor inmobiliariotodos estos conocimientos a su personalidad. Por eso saben vender mejor que sus colegas. Conocen su estilo comercial y saben que cada uno de nosotros vendemos como nos gusta comprar. Y compramos como nos gustaría que nos vendieran.
¿Qué hacen la mayoría de los asesores inmobiliarios? ¿Qué se enseña en la mayoría de las academias de formación inmobiliaria? Técnicas, procesos, estrategias, procedimientos, trucos de venta y marketing. Punto. Esto no es suficiente. Hay que conocer bien cual es el estilo propio de venta y de compra, hay que saber cual es nuestra personalidad comercial.
No confundamos personalidad con hábitos de trabajo. No confundamos “hacer” con “ser”. Esta confusión es la que lleva a muchas agencias inmobiliarias a crear ellas mismas conflictos laborales. No se pueden imponer técnicas de venta, procedimientos y normas poco flexibles a un equipo comercial con diferentes personalidades. Tener un equipo de asesores inmobiliarios donde haya más hombres que mujeres o viceversa es una receta para el desastre. Tener un equipo comercial donde todos sean visuales, auditivos o kinestésicos,(lo que ocurre a veces), es una receta para el fracaso.
El Asesor Inmobiliario de Éxito Tiende a Trabajar de Forma Independiente.
Por esta razón, el asesor inmobiliario de éxito, capaz de cerrar la venta de uno o varios inmuebles cada semana, (sí, los hay aunque para muchos esto sea una ilusión), prefieren trabajar de forma independiente para evitar, sobre todo, la incomprensión de los demás sobre su estilo de venta y encontrarse obligado a ajustarse a ciertas normas que la empresa aplica al grupo.
Esta clase de asesor inmobiliario ha aprendido a levantarse después de un fracaso y se ha dado cuenta que parte de su fracaso ha venido influenciado por las prácticas equivocadas u obsoletas en la forma de vender inmuebles. No ha querido aprender lo que todo el mundo aprende. Ha observado que la venta no es una cuestión de técnica solamente. El asesor inmobiliario que triunfa, el que gana altas comisiones mensualmente ya ha llegado a entender, a entender de verdad, la diferencia que existe entre“vender” y “ayudar a comprar”. Y lo demuestran todos los días vendiendo con su personalidad comercial.
Casas ecológicas, tema clave en la política de vivienda
Sustentabilidad tema clave en vivienda 16 de Septiembre del 2013 | Inmobiliaria Fuencor. Al ser la sustentabilidad un tema clave para mejorar la política de vivienda y de desarrollo urbano, el gobierno de la República apoya la construcción de moradas con ecotecnologías innovadoras y sustentables, lo que asegura una mejor calidad de vida a los mexicanos, aseveró Jorge Carlos Ramírez Marín. Durante la presentación del programa Ecocasa Vinte, el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) aseveró que con la coordinación del gobierno federal y empresas privadas se logrará construir más y mejores casas con características sustentables. Dichos desarrollos son impulsados por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, promotoras y el Centro de Desarrollo Urbano Sustentable, a partir de un convenio entre Infonavit, UNAM y Harvard. Ramírez Marín subrayó que es indispensable que la construcción de vivienda estén orientada a respetar principios de desarrollo urbano que garanticen mejor calidad de vida, la sustentabilidad y el financiamiento. El director general de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Jesús Alberto Cano Vélez, comentó a su vez que el principal eje por el que se rige la nueva política de vivienda es la sustentabilidad. Al respecto agregó que el programa Ecocasa es muestra de que se pueden impulsar nuevos desarrollos para disminuir los gases de efecto invernadero y crear beneficios económicos y sociales mediante la construcción de vivienda sustentable.
Aspectos a tomar en cuenta a la hora de construir tu casa
Construye tu casa con éxito
16 de Septiembre del 2013 | Editorial Fuencor Inmobiliaria
.En México la autoconstrucción es una práctica muy común, según el INEGI, casi 70% de la vivienda del país es autoconstruida. Pese a lo anterior, generalizar la idea de que "es más barato construir una casa que comprarla hecha" sería un grave error. La verdad es que ambas opciones tienen puntos a favor y en contra y es importante conocerlos para tomar una decisión bien informada.
El análisis no debe ser simplista y basarse sólo en lo económico, también debes evaluar la calidad final, el diseño, la comodidad y las prestaciones que ofrece una casa hecha a la medida y, por otro lado, las mismas características en una casa erigida en serie. Te sorprenderás de los resultados.
Ponlo en la balanza
Emocionalmente siempre estarás más ligado a una casa que diseñaste como la habías soñado y lleva tu sello personal, pero quizá un desarrollo habitacional o un fraccionamiento te ofrezcan equipamiento, seguridad y áreas recreativas que no podrías tener en una casa que tú construyas en tu propio terreno.
Si construyes, tendrás control y certeza sobre los materiales, pero eso también podría elevar el costo final de tu construcción y salir perdiendo a la hora de comparar su precio con el de una casa ya hecha, pues los desarrolladores construyen en serie y no sería raro que usaran materiales de la misma calidad, ya que al adquirirlos por volumen, los consiguen a menor precio.
Antes de decidir piensa que el valor final de tu casa no sólo dependerá de la calidad de la construcción y los acabados, sino de su ubicación, sus servicios y accesibilidad. Si está mal ubicada, aunque sea hermosa, su precio comercial podría ser bajo. Considera estos puntos y toma la decisión que más te convenga.
domingo, 15 de septiembre de 2013
4 claves para obtener plusvalía en tus propiedades
4 claves para obtener plusvalía en tus propiedades
15 de Septiembre del 2013 | Editorial Fuencor Inmobiliaria
Tal vez pienses que comprar casa con la idea de revenderla es precipitado, sin embargo, es justamente esa idea la que hará que la compra más importante de tu vida se convierta en el cimiento de tu patrimonio familiar.
Según las estadísticas, el mexicano cambia de casa en promedio cada ocho años. En esa escalera de mejora es de vital importancia asegurar una ganancia o, al menos, una plusvalía que cubra el sobreprecio que pagaste en intereses por tu crédito hipotecario.
Como toda inversión, la plusvalía futura es sólo una idea que se calcula con base en rendimientos pasados: no es exacta pero sí bastante especulativa. Un análisis minucioso del mercado te brindará, a largo plazo, cierta certeza de que tendrás una ganancia interesante sobre la compra de tu casa.
El secreto está en la ubicación
Varios factores te servirán para prever si la casa que te robó el corazón y es accesible a tu bolsillo sería también un buen negocio si algún día decides venderla. Curiosamente, varios de ellos se relacionan con la ubicación.
Del lugar donde se localice tu casa o departamento depende su accesibilidad, los servicios disponibles, la seguridad, la calidad de vida que puedes obtener y la cantidad y calidad de planes de desarrollo de la localidad. En conjunto, todo esto determina el posible valor de reventa dentro de cinco o diez años, que es lo que tarda un bien raíz en alcanzar un buen nivel de apreciación.
También importa el mantenimiento que le des y los elementos de valor agregado, como acabados, mobiliario fijo, adaptaciones y servicios como gas natural o estacionario, calentador solar de agua o jacuzzi.
En este sentido, los nuevos desarrollos habitacionales le llevan tres pasos de ventaja a los inmuebles de segundo uso: los constructores apuestan por las zonas con más demanda (¡ubicación!) y, por ser nuevas, las viviendas requieren menos inversión para permanecer en buen estado. Además, muchos ofrecen atractivas amenidades que les agregan valor.
Pero no descartes las viviendas usadas en zonas donde los desarrolladores construyen activamente, puedes encontrar verdaderas joyas de segundo uso con espacios más amplios, la ubicación correcta y precios más accesibles.
Para decidir la ubicación correcta primero contempla la que más te conviene en lo personal, ya sea porque te queda cerca del trabajo, de tu familia, del colegio de tus hijos o de la zona donde sueles divertirte, observa la seguridad de la zona y de tu desarrollo o fraccionamiento y evalúa qué tan accesible es en términos de transporte público y tránsito. Al final, averigua cómo se espera que crezca esa zona en los siguientes cinco años y cómo lucirá el desarrollo urbano y habitacional al cabo de ese tiempo.
La plusvalía es el aumento en el precio de los bienes inmuebles en un periodo determinado. Aunque existe la minusvalía, es raro que un bien raíz la experimente, al menos en el largo plazo. Así pues, el valor de toda casa tiende a subir, claro, lo interesante es elegir las que siempre suben o las que suben primero.
¿Puedes pagar esa casa?
Una vez que decidiste a cuáles colonias o zonas conviene moverte, relaciónalas con el precio que puedes pagar. Los profesionales inmobiliarios recomiendan elegir al menos tres colonias.
Definido el perímetro ideal, analiza esa ubicación en función de sus núcleos de equipamiento: ¿tiene escuelas?, ¿mercado?, ¿tiendas de autoservicio?, ¿bancos?, ¿hospitales?, ¿parques?, ¿estaciones de policía? ¿El desarrollo cuenta con seguridad privada, cámaras de vigilancia, barda perimetral? ¿La zona es segura o reporta un alto índice delictivo? Considera también los servicios y la oferta de oficios que pudieras necesitar, como plomería, cerrajería, panadería.
Otros detalles
El tercer punto para determinar si la ubicación es buena es el acceso, la funcionalidad y la saturación de las vialidades y el transporte público disponible. El cuarto, son los planes de desarrollo de la demarcación: ¿construirán un puente, ampliarán una avenida, renovarán el drenaje o integrarán nuevas líneas de transporte público? Mientras duren las obras, los inmuebles afectados podrían padecer una minusvalía que luego se revertirá. Verifica que las afectaciones no vayan a ser permanentes.
Tal vez ciertas colonias no tengan mucha demanda hoy, pero presentan buenas posibilidades a futuro. Pon atención en los lugares céntricos o de alta demanda donde haya predios libres, especialmente en ciudades con alta densidad de población.
Las colonias que rodean las zonas de alta demanda y que además tienen bodegas viejas, fábricas abandonadas, casas unifamiliares muy grandes, lotes baldíos, son perfectas para desarrollarse a futuro. Se les conoce como "zonas de regeneración", y conforme surjan los nuevos desarrollos, aportarán impuestos que la demarcación utilizará en equipar y mejorar el entorno. Son apuestas a mediano plazo. También son buenas ubicaciones aquellas que al principio parecen alejadas, pero que están en los alrededores de los corredores industriales, pues anuncian el acelerado desarrollo de la zona.
Mantenimiento
Otro factor que determina el valor de tu vivienda es el mantenimiento. Una casa o departamento en mal estado invita a los compradores a "regatear" con argumentos difíciles de rechazar. En una casa todo depende ti y de tu bolsillo. En un condominio, horizontal o vertical, depende de la voluntad y prestancia del administrador y todos los propietarios.
Por eso al analizar tu compra piensa en el mantenimiento general: ¿será fácil de pagar o será oneroso?, ¿hay reglas claras para que todos los vecinos paguen?, ¿es fácil mantener las amenidades y las áreas comunes funcionales y bonitas?
Reforma hacendaria, sus repercusiones en el sector inmobiliario
Repercusiones en la compra, venta y renta de casas con la nueva reforma hacendaria 2014
15 de Septiembre del 2013 | Editorial Fuencor Inmobiliaria
De aprobarse tal como ha sido propuesta, los efectos de la Reforma hacendaria se harán patentes en prácticamente todas las formas disponibles de morada:
Si vas a vender
Con esta Reforma, todas las viviendas con valor superior a 250,000 UDIS, aproximadamente 1,240,000 tendrían que pagar el 32% de impuesto sobre el excedente y lo que resulte de hacer las deducciones a las que el vendedor tiene derecho como son: costo de construcción actualizado, gastos notariales efectuados, impuestos locales y las comisiones que hubiere pagado para la venta.
Con todo, es evidente que la iniciativa propone gravar a la mayoría de las viviendas, exceptuando a las de interés social. La licenciada Berenice Chávez, consultor fiscal de IDC estima que esta medida podría representar un incremento de 70% u 80% de los impuestos por venta de inmueble.
Otra exención que se eliminaría con la propuesta presidencial es la que se otorga a los propietarios que han habitado la vivienda en cuestión durante los últimos cinco años. Hasta ahora, cualquier inmueble está libre de impuesto, aun cuando su valor sea mayor a 1,500,000 UDIS, si se demuestra dicha ocupación. Pero con la Reforma, tal como fue presentada, este beneficio será suprimido.
Si vas a comprar
Los compradores de una vivienda adquirirían propiedades 16% más caras por concepto de Impuesto al Valor Agregado, IVA. Además si lo hacen a través de un financiamiento Ese encarecimiento se multiplicaría, pues los intereses, comisiones y seguros también pagarán la misma tasa de IVA en cada mensualidad.
El contador Francisco Brito, coordinador de Consultoría Fiscal de IDC asegura que los adquirentes también resultarán afectados por las restricciones en las deducciones personales.
Si vas a rentar
En materia de arrendamiento, la balanza negativa se inclina notoriamente hacia los arrendatarios, quienes a partir del 2014 tendrán que sumar a su pago mensual el 16% de IVA. De acuerdo con lo propuesto en la iniciativa, si una persona paga una renta de $8,000.00 mensuales, a partir del próximo año, su pago ascenderá a $9,280.00. Además, si el arrendatario es asalariado, no podrá hacer deducciones por concepto del alquiler de vivienda.
Para el arrendador, sin embargo, el panorama es un poco más halagüeño debido a la desaparición planteada del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU). Normalmente el IETU era la mayor carga fiscal (17.5%) para el arrendador debido a que eran pocos los conceptos susceptibles de deducción. De aprobarse la Reforma, ahora sólo deberá pagar el ISR, donde tiene derecho a aplicar la llamada "deducción ciega" que puede ser equivalente al 35% de sus ingresos.
Si bien resultan los menos afectados por la iniciativa, los arrendadores que son personas físicas tampoco se libran de los efectos negativos de la Reforma ya que perderán la opción de eximir pagos provisionales y presentar únicamente la declaración anual. Con las reformas, tendrán que presentar y pagar sus declaraciones en forma mensual.
En conclusión
La situación de quienes quieran vender, comprar o rentar alguna propiedad se complica por las repercusiones de otras medidas propuestas en la Reforma. Son golpes asestados en varios ángulos y protegerse de uno no evita recibir otro más por un flanco opuesto.
La última palabra la tendrá el Congreso pero mientras se promulga la Reforma definitiva, en lo que resta de 2013 se anticipa un dinamismo del mercado inmobiliario. Para aquellos que ya tienen pensado vender o adquirir una vivienda, no es mala idea precipitar los planes. No podrá salvarse de algunos impuestos pero al menos se librará de las alzas previstas en el mercado y de algunas contribuciones que corresponden a la operación inicial de la compra-venta.
¿Qué hacer si ya no puedo pagar mi crédito infonavit?
¿Qué hacer si ya no puedo pagar mi crédito Infonavit?
Editorial Fuencor Inmobiliaria
15 de Septiembre del 2013
Existen varias razones por las que algunas personas no pueden seguir pagando su crédito con Infonavit, conoce algunas de las opciones que existen para enfrentar esta complicación.
Pérdida de empleo
Desde 2007, todos los créditos Infonavit cuentan con un seguro de desempleo que cubre el pago de seis mensualidades, aunque ojo, existen dos esquemas y debes saber cuál es el que te corresponde.
Prórroga
Llegar a la etapa de las prórrogas no es del todo agradable, si bien el Instituto no te exigirá el pago de la mensualidad, tu crédito causará intereses y, en consecuencia, tu deuda crecerá y el plazo de pago se alargará.
Siempre es recomendable utilizar primero el seguro de desempleo al que tengas derecho, sin embargo, si tu crédito es anterior a 2007, si ya utilizaste el beneficio, aun no tienes un nuevo empleo y tampoco tienes forma de pagar tus mensualidades de forma directa, es tu mejor opción.
Para solicitar la prórroga del Infonavit sólo debes confirmar por escrito que aceptas los términos y condiciones del acuerdo. Esto debes hacerlo ante el Infonavit por medio de una carta que te dará tu asesor de cobranza. Antes de formalizar una prórroga analiza las ventajas y considera el impacto. Considera que podrás utilizarla hasta por 12 meses continuos y en dos ocasiones a lo largo de la vida del crédito.
Mediación
Los acuerdos con mediación son una alternativa pacífica, imparcial, voluntaria, confidencial y neutral, en la que cuentas con un mediador que estará presente en la negociación con el Infonavit, su tarea es facilitar la comunicación para encontrar una solución al pago de tu crédito, buscando en todo momento que el acuerdo sea ágil, transparente y voluntario para ambas partes.
El mediador es un profesional certificado por el Poder Judicial del estado, si acudes con él, tienes la ventaja de acortar el tiempo de trámites en la gestión de tu problema, economizas los costos financieros y emocionales que esto implica y evitas el desgaste de iniciar procesos jurisdiccionales al llegar a un acuerdo amigable.
Esta opción está disponible para cualquier acreditado que tenga un problema de pago con su crédito Infonavit, para solicitarlo acude a cualquier centro de servicio Infonavit. La mediación demuestra tu buena fe, pero considera que si hoy no puedes pagar, probablemente no lo podrás hacer en el futuro porque tu deuda va a seguir aumentando. Mediar sólo te puede hacer ganar tiempo pero no resuelve el problema de raíz.
Sustitución de pasivo: obtener un crédito bancario para pagar
No cualquier crédito con Infonavit es candidato a sustituirse por uno bancario. El proceso es sencillo, siempre y cuando estés al corriente en tus pagos con Infonavit en los 12 meses anteriores de iniciar el proceso de sustitución, puedas acreditar ingresos constantes y suficientes, y tengas un buen historial crediticio.
De esa forma, el banco te otorgará un nuevo crédito hipotecario que te servirá para pagar el otorgado por el Infonavit y así tendrás mejores condiciones de crédito porque
tu nueva hipoteca será en pesos y podrás olvidarte de los aumentos de cada principio de año. Pagarás en cada mensualidad más capital y tanto tu mensualidad, como tu tasa de interés serán fijas. Te recomendamos contactar a un broker hipotecario para que te asesore en el cambio.
Finalmente, procura que tu nuevo crédito hipotecario sea contratado a 15 años como máximo para lograr que pagues (amortices) más capital de lo que hiciste con tu crédito Infonavit.
Vender la casa actual para saldar tu adeudo
Cuando ya no puedes seguir pagando tus mensualidades pero no quieres incumplir con tus obligaciones y quieres rescatar parte del valor de la casa, es recomendable que pongas tu casa a la venta.
Si la has mantenido de forma adecuada, es muy probable que haya incrementado su valor y eso significa que tienes algo de capital por recuperar. Para saber si esto es lo que te conviene, haz el siguiente ejercicio:
Calcula tu deuda actual de la hipoteca Infonavit revisando tu más reciente estado de cuenta. Investiga cuánto vale tu casa, pregunta a tus vecinos en cuánto han vendido casas similares a la tuya. Al valor del avalúo réstale tu deuda y, si el resultado es positivo, quiere decir que tienes capital todavía en la casa por lo que si la vendes podrás pagar completamente tu crédito y tendrás algo de dinero sobrante.
Dación en pago: regresar la casa
Esta opción es para la persona que no puede obtener un crédito nuevo que sustituya al del Infonavit debido a problemas con el buró de crédito, no tiene capital en el valor de su casa (debe más de lo que vale la casa) o definitivamente no tiene forma de cubrir sus mensualidades.
La dación en pago es una forma legal de extinguir las obligaciones que debes cumplir, implica dar en pago algo distinto a lo que habíamos acordado. En este caso, habías acordado pagar dinero a una tasa en un plazo y en lugar de hacer eso, entregarás la casa para pagar (liquidar) la deuda.
Para llevarla a cabo debes acercarte a la oficina regional más cercana y explicar por escrito porqué ya no puedes pagar tu crédito y que deseas entregar la casa en pago para que no se sigan generando intereses. Abandonar la casa no es una opción.
Hay pocos errores financieros más graves que dejar de pagar tu crédito hipotecario por lo que implica a nivel personal y, sobre todo, por el mensaje que mandas a las instituciones de crédito.
Todo tiene solución, aunque en ocasiones el remedio no sea de todo tu agrado. Analiza tu situación, toma una decisión pensando no sólo en si todavía te alcanza para pagar hoy, sino en lo que es mejor para ti y tu familia.
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